3 constats majeurs 

Alors que l’étalement urbain a montré ses limites, ce guide au service des territoires et acteurs de la fabrique de la ville, fait état de 3 constats majeurs :

• La régénération est un potentiel prometteur mais exigeant, nécessitant de jouer avec de nombreuses contraintes ;
• Le cas par cas s’impose car régénération n’est pas toujours synonyme de réhabilitation : le champ des possibles est plus divers ; 
• Pour accompagner cette nouvelle façon de faire la ville, des évolutions techniques et règlementaires sont nécessaires, tout comme la réinvention des modèles et partenariats.

Pour répondre aux préoccupations environnementales, le secteur de l’immobilier doit ainsi se réinventer et il est désormais crucial de concevoir un nouveau modèle urbain en transformant les bâtis existants et en procédant à des démolitions/reconstructions. En effet, en France, 9 millions de m² de bureaux sont inoccupés et 11 000 friches industrielles et commerciales offrent un potentiel important, bien que tout ne soit pas toujours transformable.

Pour cela, le dialogue avec les élus et la compréhension des enjeux locaux sont essentiels. De même, pour accélérer cette transition, des freins réglementaires et fiscaux restent à lever, pour faciliter la reconversion de bureaux en logements, ou encore pour favoriser la rénovation à la démolition. 

Bouygues Immobilier, un acteur incontournable de la transformation de la ville 

Chez Bouygues Immobilier, au-delà de la traditionnelle déconstruction-reconstruction, nous proposons déjà une large palette de modalités d’intervention et d’expertises qui servent la sobriété foncière et l’économie des ressources matérielles :

• Notre opérateur urbain UrbanEra pour transformer d’anciens sites industriels, parfois pollués, des entrées de ville et des zones d’activités économiques obsolètes (Écoquartier de L’Etoile à Annemasse, Seine Parisii à Cormeilles-en-Parisis) ;
• Réhagreen pour rallonger la vie des espaces de bureaux (NE.ST à Courbevoie) ;
• Coverso pour transformer des bureaux en logements (résidence KLEY à Marseille) ;
• Nouveau Siècle pour réhabiliter des monuments historiques et du patrimoine remarquable (Ancien magasin Printemps à Metz).

Ce guide s’inscrit dans la continuité du livre blanc « Allô demain ? Ici la ville ! », publié en 2023 par Bouygues Immobilier, dans lequel une trentaine d’élus locaux partageaient l'urgence de réinventer la ville pour se préparer aux enjeux de 2040.

Pour découvrir le livre-blanc « Comment et pourquoi régénérer la ville ? » dans son intégralité : Pourquoi et comment régénérer la ville. 

Différents temps-forts internes ont ainsi ponctué la semaine du 3 au 7 mars : 

• Une prise de parole d'Emmanuel Desmaizières (Directeur général de Bouygues Immobilier), Gauthier Stehelin (Directeur des Ressources Humaines) et Guillemine Robein (Directrice générale Nord-Est et membre du collectif “A Part Egale”) pour rappeler la vision de l’entreprise sur la mixité, ses engagements, ses objectifs et les actions menées ; 

• La retransmission d'une conférence organisée par le groupe Bouygues “Révéler et soutenir au-delà des stéréotypes" en présence d’un panel unique composé d'experts, de rôles modèles et de professionnels expérimentés pour partager des points de vue et expériences variés ; 

• Un afterwork organisé par le collectif féminin de Bouygues Immobilier “A Part Egale”, un collectif composé de 6 collaboratrices qui promeut depuis 2021 la mixité et l’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes. Son objectif est de sensibiliser et de proposer des opportunités d’accompagnement aux collaboratrices du Groupe, via la mise en place d’actions concrètes (internes et externes) tout au long de l’année. A cette occasion, une table-ronde sur la thématique “Construire la ville au féminin” a été proposée aux 80 invitées, offrant ainsi la possibilité d’échanger sur la place de la femme en ville et sur comment construire, ensemble, des villes plus inclusives et adaptées pour toutes et tous ; 

• Des interviews et portraits de collaboratrices et collaborateurs pour mettre en valeur leurs parcours, leurs convictions, leurs expériences et leurs engagements en faveur de l’égalité hommes-femmes. 

La mixité nous concerne toutes et tous, hommes comme femmes, c’est pourquoi, nous continuons à nous engager, au quotidien, pour créer un environnement de travail toujours plus harmonieux et plus inclusif.

Entre accélération du réemploi, valorisation des ressources existantes et éco-conception. 

Cette approche opérationnelle s'inscrit en cohérence avec notre trajectoire de décarbonation et se structure autour de trois axes principaux :

• Accélérer le réemploi au service de la décarbonation dans nos opérations

• Conserver l’existant et valoriser nos ressources, dès la déconstruction

• Anticiper l’adaptabilité de nos ouvrages pour allonger leur durée de vie 

   

Notre objectif est d’accélérer l’intégration de produits, équipements et matériaux de réemploi dans nos opérations à travers 3 niveaux d’ambition en termes de gains carbone. Selon le contexte du projet, ce niveau d’ambition pourra permettre d’économiser entre 10kgC02 équivalent / m² et 30kgCO2 équivalent / m² ou plus, par surface habitable.  Pour optimiser cette approche, nous avons élaboré une sélection de 10 matériaux stratégiques de réemploi à déployer sur nos opérations. 

Pour valoriser les ressources existantes de nos opérations, nous nous engageons à généraliser la déconstruction sélective qui consiste, à l'inverse de la démolition, en une dépose méthodique des éléments, préservant leurs caractéristiques techniques. A travers cette démarche, notre ambition est d’atteindre un taux de réemploi en flux sortants de 5 à 10 % (en masse) sur nos projets. Le réemploi en flux sortants implique des matériaux extraits de nos opérations pour être réemployés sur d'autres projets, chez Bouygues Immobilier ou auprès d'acteurs locaux (artisans, associations, acteurs de l'insertion). 

Enfin, dans une approche d’éco-conception, nous travaillons l’adaptabilité des ouvrages pour prolonger leur durée de vie. Nous pouvons par ailleurs nous appuyer sur Nouveau Siècle (notre filiale de transformation du patrimoine historique) ou encore Coverso (notre activité de transformation d’actifs tertiaires en logement), en matière de transformation de l’existant.

Focus sur 3 projets démonstrateurs à l’échelle logement, bureau et quartier 

A Metz, la réhabilitation de l’ancien magasin Printemps en un ensemble de 114 logements et 935 m² de surfaces commerciales, a fait l’objet d’une déconstruction sélective visant à réemployer certains matériaux. 4 tonnes de matériaux (rails, chemins de câble, armoires électriques, bouches d’aération, luminaires, sanitaires et portes intérieures) ont ainsi pu être récupérés pour leur donner une seconde vie auprès d’acteurs du territoire situés à moins de 30km.

Côté bureaux, notre projet “HAMØ”, situé à Saint-Denis a fait l’objet d’une démarche de réemploi dès sa conception, intégrant 26 produits issus du réemploi, de la réutilisation et du recyclage. Au total, 698 tonnes de matières ont été préservées et 298 tonnes CO2 équivalents ont été évitées. 

Enfin, sur le quartier portuaire “Seine Parisii”, aménagé par notre opérateur urbain UrbanEra, 100 % des bétons issus de la démolition ont été valorisés ou réemployés sur site. De plus, l’évacuation des terres a été faite en 100 % fluviale, évitant ainsi la circulation de 200 camions par jour.

Chez Bouygues Immobilier, nous sommes fiers d’être le premier promoteur et l’un des premiers acteurs de l’immobilier à formaliser une stratégie ambitieuse, mesurable et opérationnelle en matière d’économie circulaire. Comme le précise Olivia CONIL LACOSTE, Directrice RSE : "Bien qu’ambitieuse, elle est réaliste, et apporte une réponse concrète à l’ensemble de nos parties prenantes, notamment aux collectivités et aux bailleurs sociaux. Elle s’inscrit en plus en parfaite cohérence avec l’ensemble des exigences réglementaires en vigueur !"